最高法院：以冲抵工程款方式购买的房屋是否可以排除实行?

来源：法门囚徒

　　裁判要旨：施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。工程款债权优先于所涉普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用实行异议和复议规定第二十八条，故本案施工方就案涉房屋享有的权利可排除该债权人的强制实行。

　　案例索引：四川省建筑机械化工程有限企业、成都紫杰投资管理有限企业申请实行人实行异议之诉再审案【(2020)最高法民再352号】

　　争议焦点：以冲抵工程款的方式购买的房屋是否可以排除实行?

　　裁判意见

　　最高院认为，承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的，应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。建机工程企业再审中举示的《关于我司向大邑银都房地产开发有限企业交付工程有关情况的说明》明确载明案涉工程竣工验收并交付的时间分别为2009年4月25日、2011年1月8日、2011年2月28日。而建机工程企业再审中提交的大邑银都企业与建机工程企业分别签订结算书的时间为2009年9月29日、2011年3月28日。大邑银都企业出具的《关于我司为四川省建筑机械化工程有限企业抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》载明：“鉴于我司因位于大邑县大邑大道458#邑都上城项目欠付省建机企业工程款6830778元，且省建机企业享有该工程价款优先受偿权，经多次磋商，我司于2013年7月11日与省建机企业签订《协议书》，约定将我司房源中价值7330778元的15套房屋用以抵扣欠付建机企业的工程款6830778元……。”原审中建机工程企业已将该份说明作为证据提交，大邑银都企业原审代理人对该份说明的真实性无异议，故该份说明可以证明建机工程企业在案涉工程价款优先受偿权行使的六个月法定期限内通过磋商的方式向大邑银都企业主张过工程价款优先受偿权，故建机工程企业与大邑银都企业于2013年7月11日签订案涉《协议书》时并未超过建设工程价款优先受偿权行使的法定期限。

　　二、建机工程企业以与大邑银都企业签订的以房抵债《协议书》方式行使建设工程价款优先受偿权。

　　根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程企业承建了大邑银都企业开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程。大邑银都企业欠付建机工程企业该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》，约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都企业欠付建机工程企业的工程款，后建机工程企业与大邑银都企业就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，建机工程企业以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程企业就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程企业与大邑银都企业以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

　　三、建机工程企业享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资企业的强制实行。

　　本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理实行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资企业对大邑银都企业享有的是普通借贷债权，而建机工程企业作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程企业工程款债权优先于紫杰投资企业的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用实行异议和复议规定第二十八条，建机工程企业就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资企业的强制实行。

　　综上所述，建机工程企业的再审理由成立，其再审请求应予支撑。原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。